Category: Les élus

2008 : l’opération Cap Mermoz est (enfin) terminée : 10000 m2 de locaux d’activités au total. Lancée en 1997 par un concours de charges foncières, la livraison était prévue en 2001 pour la 1ère tranche, 2004 pour la 2nde. 4 ans de retard car la société chargée du projet a eu du mal à boucler son financement pour la construction des derniers locaux d’activités : ses investisseurs n’étaient prêts à débloquer les fonds seulement lorsqu’au moins un tiers des surfaces serait réservé…
Opération Cap Mermoz

2009 : la ville veut continuer à faire venir des entreprises (et à percevoir la Taxe Professionnelle payée par celles-ci). Pas de terrain disponible ? Mais oui, il reste le parking (gratuit) du marché. Le projet : des activités et des commerces en surface et des parkings (payants) en sous-sol.
la réalisation :
– principalement de locaux d’activités,
– d’un parc de stationnement de 3 niveaux en sous-sol, intégrant un niveau, remis à la Commune, adapté aux véhicules des commerçants du marché et comportant un minimum de 80 places. Les deux autres niveaux pourraient avoir une capacité d’environ 120 places chacun,
– d’une place avec fontaine en limite avec la rue du Maréchal Gallieni, avec éventuellement des commerces en façade principale,
– accessoirement de quelques logements libres ;

Voici in extenso la délibération que nous avons votée le 16 novembre 2009
Délibération 16 novembre 2009
Vous remarquerez ce que le Conseil Municipal a décidé :
1 – D’APPROUVER le lancement d’une consultation pour la réalisation d’un programme de développement d’activités respectueux du tissu existant sur la parcelle cadastrée AM 132 supportant l’actuel parking du Marché, dans le cadre d’une procédure de vente de gré à gré de la propriété communale, la Commune demeurant libre de donner ou non suite aux propositions.

2012 : le projet retenu est celui de CAP 78
Les images ici (pas sûr qu’elles soient libres de droits)
– 5 600 m² de surface de bureaux,
– 219 m² de surface de commerce en rez-de-chaussée,
– 900 m² de locaux d’archives,
– un parking souterrain de 3 niveaux, chaque niveau comprenant 127 places de stationnement, dont les niveaux -2 et -3 pour 254 places de stationnement seront loués à la Commune au prix de location annuel de 920 €/place HT HC, dans le cadre d’un bail de 12 ans ferme. Le niveau -2 sera accessible aux camionnettes du marché. Le parking souterrain intègre une servitude de passage et une jonction vers le parking souterrain de l’opération de logements sociaux projetée au 15 rue de Lorraine, pour assurer l’accès des voitures à ce parking depuis la rue du Maréchal Gallieni.
– le devant de la parcelle sur une profondeur de 10 m reste propriété de la Commune et sera aménagé sous la forme d’une place publique par la Commune,
– les locaux techniques du marché sont exclus de l’emprise de la parcelle et seront intégrés en extension de la halle du marché par la Commune ;

Les Domaines estiment la parcelle à 3,5 millions. La majorité en place accepte de la céder pour 3 millions.
Nous avions alors voté contre cette délibération.
(lien vers 1-5 : marché délibération 19 novembre 2012.pdf)
Délibération 19 novembre 2012

2013,2014, 2015 : rien ne se passe. Un recours en annulation de la délibération de 2012 a été formulé auprès du tribunal administratif.

14 avril 2016 : le tribunal administratif de Versailles annule la délibération du 19 novembre 2012.
Motif : « absence de communication aux conseillers municipaux de la teneur de l’avis du service des domaines »
Si l’estimation de France Domaine à 3,5 millions nous avait été communiquée, il n’en est pas de-même des remarques que ce service avaient pris le soin d’ajouter en complément.
Estimation de France Domaine 16 mai 2012
Annexe estimation domaine

23 mai 2016 : régularisation de la délibération du 19 novembre 2012 par adoption d’une nouvelle délibération en Conseil Municipal.
Délibération 23 mai 2016

 

	Commande 2009	Projet 2012	OUI / NON
activités	principalement de locaux d’activités	5 600 m² de surface de bureaux	OUI
parking	parc de stationnement de 3 niveaux en sous-sol	un parking souterrain de 3 niveaux	OUI
	un niveau,	dont les niveaux -2 et -3 pour 254 places de stationnement	NON
	remis à la Commune	seront loués à la Commune au prix de location annuel de 920 €/place HT HC, dans le cadre d’un bail de 12 ans ferme	NON
	adapté aux véhicules des commerçants du marché et comportant un minimum de 80 places	niveau -2 sera accessible aux camionnettes du marché	OUI
	Les deux autres niveaux pourraient avoir une capacité d’environ 120 places chacun,	chaque niveau comprenant 127 places de stationnement	OUI
	ce programme devra être lié à l’opération de création de logements aidés projetée au 15, rue de Lorraine,	intègre une servitude de passage et une jonction vers le parking souterrain de l’opération de logements sociaux projetée au 15 rue de Lorraine	OUI
place	d’une place avec fontaine en limite avec la rue du Maréchal Gallien	le devant de la parcelle sur une profondeur de 10 m reste propriété de la Commune,	NON
	recevra un aménagement hautement qualitatif par l’intermédiaire de la réalisation d’une fontaine	et sera aménagé sous la forme d’une place publique par la Commune	NON
commerces	éventuellement des commerces en façade principal	219 m² de surface de commerce en rez-de-chaussée	OUI
logements	accessoirement de quelques logements libres	900 m² de locaux d’archives	NON
insertion	une attention toute particulière sera portée à l’insertion du projet dans son environnement		??? Les images ici
	un programme de développement d’activités respectueux du tissu existant		???

Délibération 16 novembre 2009
Délibération 19 novembre 2012

Les besoins exprimés en 2009 (et repris en 2012), si tant est qu’ils aient un jour été correctement définis à l’époque, sont-ils toujours d’actualité ? Ceux-ci peuvent avoir changé en 7 ans.

PARKING
Le Parking actuel offre 132 places gratuites. Demain, nous aurons 254 places payantes.
« la Commune est par ailleurs confrontée à un besoin fort de création de places de stationnement en souterrain, et souhaite offrir une solution aux véhicules stationnés toute la journée en zone verte ou sur les zones non réglementées proches du centre-ville ». (2009-2012)

Si les véhicules se garent en zone verte ou en zone gratuite (non réglementée), c’est pour ne pas payer ou payer le moins possible. Il y a fort à parier que les voitures qui se garent actuellement sur le parking de surface gratuit vont d’abord chercher une autre solution gratuite : le Parc comme le mercredi ?
Ce parking va-t-il vraiment se remplir ?
On peut en douter : en 2015, la fréquentation du parking Libération (parking de la gare) est en baisse, que ce soit en fréquentation horaire (-2%) ou en nombre d’abonnés (-1,7%). Il y a même quelques places disponibles au parking des Graviers, traditionnellement complet.
Par ailleurs, les places mises en location à la résidence Georges V n’avaient pas toutes trouvé preneurs en février dernier la dernière fois que le sujet a été évoqué en Conseil Municipal…
CA 2015

Alors, y a-t-il malgré tout un besoin à plus long terme ? Peut-être, mais dans ce cas il s’agit d’un investissement qui va coûter (très) cher à la ville…

Remarque :
« ce programme devra être lié à l’opération de création de logements aidés projetée au 15, rue de Lorraine, afin de trouver une solution pour l’accès au stationnement de cette opération et de ne pas densifier le trafic sur la rue de Lorraine » (2009)

Si le parking se remplit :
3 fois plus de places (254 places publiques + 127 réservées aux activités du site)
+ les voitures de la résidence de jeunes actifs qui entreront par le même accès (servitude de passage)
= au minimum 3 fois plus de voitures qui vont passer par des petites rues
Lesquelles ?
Rue Jean Mermoz : donc rue Maisons-Neuve, rue Pauline Kreuscher ou rue du Gros-Murger (ces 2 dernières étant empruntées par les scolaires le matin à l’heure où nombre d’utilisateurs éventuels du parking vont chercher à le rejoindre…)
Rue Gallieni : donc rue des Plantes et rue de Lorraine !
N’oublions pas qu’il y a déjà plus de 200 véhicules qui passent par ces mêmes rues tous les jours et sensiblement aux mêmes heures pour rejoindre le parking de Cap Mermoz.

LOCAUX D’ACTIVITES

« la Commune œuvre depuis plusieurs années pour accueillir de nouvelles entreprises sur son territoire, et qu’ainsi s’est achevé en 2008 le programme d’immobilier d’entreprises, d’une surface de plancher de 10 000 m², situé rue Jean Mermoz à proximité immédiate de la gare et du parking du Marché » (2012)
Programme qui a pris 4 ans de plus que prévu : les investisseurs prêts ont attendu qu’un tiers des surfaces de bureaux soient réservés par des entreprises… ce qui a pris du temps alors que la crise de 2008 n’avait pas encore affaibli l’économie.

A-t-on besoin de nouveaux locaux ? de nouveaux commerces ?
Il y a plusieurs locaux d’activités vacants sur la ville. On voit régulièrement fleurir des panneaux.
Après une recherche rapide sur internet, nous avons identifié plus de 2000 m2 disponibles sans compter les petites surfaces !
Rue Jean Mermoz : 617 m2
Rue Croix Castel : 570 m2
Avenue de Longueil-Rue du Prieuré : 1087 m2

De plus, dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) de la ville, M. Myard nous a parlé du projet de développement d’immeubles d’activités rue de la Passerelle.

Alors, 5500 m2 de plus ? Avons-nous vraiment besoin de tout ça ?
Ces locaux d’activités vont-ils se remplir ?
Des Locaux commerciaux sont encore disponibles place du Marché = 158 m2. Est-il sensé d’en prévoir 219m2 supplémentaires ?
Ces locaux commerciaux vont-ils se remplir ?
Locaux vacants

Des besoins, nous en avons ! Nous avons besoin de construire du logement à Maisons-Laffitte. Tout comme nous avons besoin d’équipements. Pourquoi ne pas profiter de l’annulation de la délibération de 2012 pour repenser complètement le projet ?

L’estimation de France Domaine était de 3, 5 millions en 2012. Pour régulariser en 2016 la délibération annulée sans demander une nouvelle estimation, le maire s’appuie sur une jurisprudence (petite différence : à Levallois-Perret, la vente effective avait déjà été signée par le maire).

jurisprudence Conseil_d_État_8ème___3ème_SSR_10_04_2015_370223

L’estimation de France Domaine était de 3,5 millions avec une marge de négociation de 15% (525 000 €). Pourquoi cette marge de négociation a-t-elle été utilisée pour faire baisser le prix de vente au profit de l’acquéreur ? Où est l’intérêt de la commune ?

Estimation de France Domaine 16 mai 2012

La délibération de 2012 a été annulée au motif d’« absence de communication aux conseillers municipaux de la teneur de l’avis du service des domaines ». Outre l’estimation de 3,5 millions, ce service avait pris la peine de nous informer que nous aurions pu valoriser davantage le terrain avec un projet de logements en accession libre et nous conseillait l’insertion de « clauses de complément de prix dans l’acte de cession », mention dont le précédent conseil municipal n’avait pas été informé. Ces clauses permettent de protéger les intérêts de la commune en cas de permis de construire modifiant le projet à l’avantage de l’acquéreur ou de cession avec plus-value. L’acte de vente comporte des clauses suspensives protégeant l’acquéreur. Ces clauses protégeant les intérêts de la commune ont-elles été bien intégrées ? C’est le cas pour celle concernant la cession avec plus-value. Mais rien en cas de changement de programme ! Ce n’est pas parce qu’un tel changement s’avérerait compliqué qu’il faut négliger le risque.

Annexe estimation domaine

Un changement de programme peut représenter un gros manque à gagner pour la commune. Rien ne l’empêche dans le POS actuel. Est-il prévu un classement particulier de cette parcelle dans le zonage et la réglementation du PLU qui garantisse la réalisation du projet en cas de cession et de dépôt d’un nouveau permis de construire en 2017 ? Lors de la Commission Urbanisme du 16 juin 2016, ce n’était toujours pas le cas.

L’EPFY, devenu EPFIF, avec qui la ville a passé une convention suite au constat de carence en logements sociaux, peut-il préempter ce terrain qui se trouve dans une zone dans laquelle nous lui avons délégué le droit de préemption ?

Délibération DPU 26 mai 2014
Délibération EPFY 30 avril 2015

« – un parking souterrain de 3 niveaux, chaque niveau comprenant 127 places de stationnement dont les niveaux -2 et -3 pour 254 places de stationnement seront loués à la Commune au prix de location annuel de 920 €/place HT HC, dans le cadre d’un bail de 12 ans ferme »

 Nous savons que la ville vend le terrain 3 millions d’Euros.

Nous savons combien coûteront à la ville les 254 places des niveaux -2et -3 que celle-ci s’engage à louer pendant 12 ans :

920 x 254 = 233 680 € HT HC (hors taxes hors charges) x 12 = 2 804 160 € + les charges

On rembourse à l’acquéreur le prix d’achat du terrain !

Ce qui est donc certain, c’est ce que cette opération coûtera au minimum à la ville. Il faut rajouter à cette somme de 2,8 millions les charges et dépenses de fonctionnement, en particulier le paiement du forfait annuel d’entretien et de collecte qui sera versé gestionnaire ou délégataire (actuellement plus de 220 000 € à Indigo-ex Vinci, pour 499 places).
CA 2015

A la question de savoir combien les taxes payées par les entreprises et la location de ses places à des particuliers rapporteront, les réponses sont très vagues.

 Peut-on compter sur des rentrées fiscales plus intéressantes parce que payées par des entreprises ? Rien n’est moins sûr ! Depuis le 1^er janvier 2016, le développement économique est devenu une compétence de notre Communauté d’Agglomération. Les communes sont placées sous le régime de la fiscalité professionnelle unique (FPU).  A ce titre, c’est l’agglo qui « perçoit le produit des impositions économiques des communes regroupées, vote le taux de la CFE et décide des exonérations » (la taxe d’apprentissage n’existe plus). Alors, quel intérêt fiscal y a-t-il à accueillir des entreprises plutôt que des logements ?
Fiscalité professionnelle
vidéo CM 23/05/16 à 2mn40

De plus, la ville louera les places au promoteur sensiblement au prix où les particuliers louent leur place au Parking Libération (parking de la gare) au tarif annuel le moins avantageux. Pour une opération financièrement à peu près neutre, il faudrait par exemple que 100% des places trouvent preneurs en abonnements permanents et non avec des abonnements diurnes (7h-21h). Vu l’emplacement dans la ville, ne comptons pas trop sur un très bon taux de remplissage horaire, peu probable hors mercredi et samedi matin !

Si l’on se base sur les redevances payées par les usagers des Parkings Libération et Graviers (393 559,77 € pour 385 et 114 places en 2015) on peut espérer 200 000 € de recettes annuelles. La ville ne rentrera jamais dans ses frais pendant 12 ans !
CA 2015
Remarque : nous payons déjà pour les places qui n’ont pas encore trouvé preneurs à la résidence Georges V. Là aussi, un besoin surestimé ?

100% d’abonnements semaine ? A défaut d’être possible, est-ce même souhaitable ? Rappelez-vous, « Le niveau -2 sera accessible aux camionnettes du marché » Il faut donc leur réserver des places le mercredi. Ces places seront-elles payantes ? Dans ce cas, les vendeurs ambulants continueront peut-être à se garer en zone non réglementée. Seront-elles gratuites au titre du soutien au commerce local ? Dans ce cas, c’est le contribuable qui les paye.

On peut se poser les mêmes questions pour le stationnement des clients du marché. Des places réservées le mercredi ? Payantes ? Si c’est payant, les gens viendront-ils toujours au marché ? Ou alors 1h gratuite comme au parking Libération ? Dans ce cas, ce parking souterrain peut être un plus pour le marché mais reste une charge pour la ville.

Autre question, d’importance :

Que se passera-t-il au bout de 12 ans ? « le parking, ils pourront pas en faire autre chose qu’à un moment la ville pourra le racheter … »
vidéo CM 23/05/16 à 1mn20

 En résumé, la ville “donne” le terrain puis achète le parking dont elle pense avoir besoin.

Une bonne opération pour le contribuable ou pour le promoteur ?

CAP 78 CONSTRUCTION AMENAGEMENT PROMOTION est une société dont l’activité est la promotion immobilière de logements. Son siège actuel n’est plus celui mentionné dans la délibération. Elle a déménagé plusieurs fois dans Maisons-Laffitte, dans différentes de ses propres opérations : 17/19 rue de Lorraine, 34/36 rue Jean Mermoz, 5 rue du Fossé.
Les différents sièges
C’est la société qui avait remporté le concours de charges foncières de la ZAC Mermoz (logements, équipements et commerces) en 1997.
CAP Mermoz

Son gérant, Gilbert xxx, est né en xxx : il a xxx ans.
Présentation de Gilbert xxx

Les derniers chiffres clés accessibles sur internet datent de 2013 : 0 salarié en fin d’année (tranche d’effectif), un chiffre d’affaires 2013 inférieur au prix d’achat de la parcelle que la ville lui vend et un résultat négatif sur cet exercice.
Derniers chiffres clés
Les chiffres 2014 ne sont pas accessibles sur internet : « comptes déposés avec déclaration de confidentialité ».
Comptes 2014

Aujourd’hui, Cap 78 est-elle (toujours ?) une entreprise dimensionnée pour mener un tel projet ?

Pour ce projet comme pour celui de la Zac Mermoz, Cap 78, société gérée par Gilbert xxx, travaillera avec un homonyme,  Pascal xxx, architecte, lequel n’est pas un inconnu à Maisons-Laffitte. Associé à 2 autres architectes, il avait remporté le concours pour l’extension du CSC en 1998.
Aménagement de l’îlot Mermoz
Résultat concours extension et restructuration du CSC
Extension et restructuration du CSC

Est-ce suffisant pour nous rassurer ?

Seulement 15 membres de l’actuel Conseil Municipal avaient assisté aux débats en 2012. 13 d’entre-eux avaient approuvé la délibération à l’époque.

Pour les 20 autres, cela signifie que ce projet est un nouveau projet. Il n’y a pas eu de commission pour préparer cette « régularisation ». Et seulement 20mn de débat en Conseil Municipal. Cette délibération nous a donc paru extrêmement prématurée.

Nous avons demandé le report de ce vote. Il nous a été refusé.

Nous avons demandé un vote à bulletin secret, de manière à chacun puisse se prononcer en conscience sans se trouver en conflit de loyauté avec les représentants de l’ancienne équipe municipale majoritaire ici présents. Cela nous a été également refusé.

Nous avons voté contre.

Cette opération nous semble être un immense gâchis. La ville était propriétaire d’un joyau, d’une pépite : un terrain constructible de 4000 m2 en plein centre-ville. Le maire nous entraîne dans un projet qui se révélera probablement inutile et certainement très coûteux : 2,8 millions de location sur 12 ans pour finalement devoir racheter ce parking à la fin.

Il aurait été sans doute moins coûteux de profiter de l’annulation de la délibération de 2012 autorisant le maire à céder le terrain pour se dédire. Le dédommagement de l’acquéreur lésé se serait certainement monté à un montant inférieur.

Nous aurions pu porter un projet autrement plus utile. La ville a besoin de construire des logements et des équipements. Nous aurions pu avantageusement allier les deux : un conservatoire, une médiathèque, une école … au rez-de-chaussée et du logement en accession libre au-dessus. Le terrain aurait été mieux valorisé pour la ville et le m2 bâti pour le promoteur. Et l’on aurait pu même conserver la construction d’un parking mieux dimensionné en sous-sol.

Et que l’on ne nous reproche pas d’être contre le développement économique de la ville. D’autres zones de la ville sont prévues pour accueillir des entreprises. Mais il est aussi important de revivifier le commerce actuel, à commencer par celui de la place du marché. Y placer un équipement aurait été un bon moyen d’augmenter et de pérenniser la fréquentation de ce site.

Peut-être n’est-il pas encore définitivement trop tard  ?